Расширенный Поиск
мы нашли 0 результаты
Результаты вашего поиска

Самостоятельная проверка коммерческой недвижимости

Юристы нашей компании помогут выявить факторы, и оценить вероятность потери приобретаемого недвижимого имущества. Ознакомьтесь с нашим предложением по проверке коммерческой недвижимости и сопровождении сделки.

Приобретение недвижимого имущества всегда сопряжено с риском его последующей потери. Причем речь идет не только о мошеннических схемах или недобросовестности продавца, но и о существовании предпосылок прекращения права собственности на имущество у продавца и, как следствие, и у покупателя.

Согласно принципам российского законодательства институт добросовестного приобретателя защищает, прежде всего, интересы не покупателя, а предыдущих собственников.

Случается что, при отсутствии доказательств оплаты покупателем приобретенной им недвижимости, сделка признается безвозмездной. В этом случае имущество должно быть возвращено собственнику в обязательном порядке. Бывший собственник вправе истребовать незаконно переданное имущество даже в случае признания конечного покупателя добросовестным приобретателем, а сделки – возмездной.

В свою очередь собственник обязан по требованию покупателя (не зависимо от степени добросовестности последнего) возместить затраты покупателя, связанные с содержанием и улучшением этого имущества с момента приобретения при условии признания этих затрат необходимыми и обоснованными.

Для успешного совершения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости без неприятных последствий следует проверить и продавца и объект предполагаемой сделки.

Способы самостоятельной проверки продавца недвижимости

Следует тщательно проверять собственника коммерческой недвижимости, а также его доверенных лиц.

В первую очередь следует проверить личность продавца.

Если продавец является физическим лицом, важно проверить подлинность документа, удостоверяющего его личность, т.е. паспорта, оценить его дееспособность. Зачастую по внешнему виду можно определить наличие психического, онкологического, сердечного и других заболеваний, что в большинстве случаев служит веским основанием расторжения сделки и признания ее недействительной. При наличии даже малейших сомнений необходимо запросить справку о состоянии здоровья, и желательно лично присутствовать при обращении собственника в соответствующие медицинские учреждения, психоневрологический или наркологический диспансер.

Если продавцом является юридическое лицо, то важно удостовериться, что оно по-прежнему успешно функционирует и не находится в стадии реорганизации.

Также необходимо проверить документы, удостоверяющие личность лица, представляющегося уполномоченным на совершение сделки купли-продажи, его реальные полномочия. Для этого следует изучить устав организации собственника недвижимости, в котором указаны как права руководящего состава, так и другие условия и положения, обуславливающие возможность реализации имущества компании.

Договор купли-продажи может быть подписан как лично собственником, так и его представителем, действующим на основании нотариально заверенной доверенности. В этом случае важно удостовериться в подлинности доверенности, а также в ее действительности на момент подписания договора. Для этого рекомендуется посетить нотариуса, выдавшего данную доверенность или воспользоваться сервисом сайта Федеральной нотариальной палаты.

Также следует обратить внимание на наличие совладельцев. Если таковые имеются, необходимо потребовать у продавца (уполномоченного лица) нотариальное согласие остальных собственников этого объекта на продажу недвижимого имущества, являющегося объектом предполагаемой сделки, независимо от того, являются ли остальные собственники физическим или юридическим лицом. Данное согласие должно быть составлено в печатном виде на специальном бланке, подписанное совладельцем и заверенное нотариусом.

Если собственник (или один из собственников) коммерческой недвижимости является физическим лицом, то следует проверить, состоит ли он в браке. Приобретение недвижимости в браке наделяет обоих супругов равными правами на нее вне зависимости от того, на кого она оформляется. Исключением является только обстоятельство брачного договора, заключенного между супругами. В этом брачном договоре должно быть четко прописано, что одна из сторон (супруг/супруга продавца) не имеет права претендовать на данное недвижимое имущество в качестве собственника.

Специалисты рекомендуют требовать согласие супруга даже в том случае, когда недвижимость была приобретена продавцом до вступления в брак. Это позволит избежать возможности оспаривания сделки в последующем. Дело в том, что недвижимость, приобретенная до вступления в брак, так же может быть признана по суду как совместное имущество, если вторая сторона докажет, что в период совместного проживания были произведены существенные вложения в данное имущество из семейного бюджета.

Если между продавцом и его супругом был заключен брачный договор, необходимо проверить оригинал брачного договора и приложить его к пакету документов.

Если кто-либо из собственников коммерческой недвижимости, являясь физическим лицом, состоит в разводе менее трех лет, однако приобретал ее в браке, необходимо потребовать от продавца соглашение о разделе имущества или же решение суда о разделе имущества. Это необходимо чтобы удостовериться, что экс-супруг(а) в дальнейшем не предъявит права на половину приобретенной вами недвижимости.

Если продавец стал собственником в результате наследования, то нужно проверить является ли он наследником по завещанию или, в соответствии с законодательством, по очередности наследования. Важно учитывать, что прочие наследники могут по суду для восстановить пропущенный срок вступления в наследство.

В подобных ситуациях рекомендуется составить письменное соглашение о том, что продавец обязуется часть полученных при продаже денег передать остальным наследникам пропорционально доли их наследования.

Наиболее распространенной среди мошенников схемой является срочная продажа коммерческой недвижимости по существенно заниженным ценам. Обычно мошенники всегда в качестве объяснения такой срочности и дешевизне приводят жалостливую историю на тему «Почему приходится продавать так дешево и так быстро». Зачастую покупатель в погоне за подобными низкими ценами, подгоняемый призывами о срочности свершения сделки, теряет здравый смысл и забывает об основных правилах осуществления безопасной сделки.

Уже после совершения сделки и передачи денежных средств продавцу новый собственник узнает, что сделка не может быть зарегистрирована, поскольку объект недвижимости находится под арестом или сделка совершена с использованием поддельных документов.

Мошенники научились снимать арест на время продажи и искусно фальсифицировать документы с использованием современной техники. При этом без специальной аппаратуры поддельные документы практически невозможно отличить от настоящих. Поэтому нотариусы и регистрационная служба не всегда их выявляют.

Вернуть деньги или приобретенную недвижимость по суду в подобных случаях практически невозможно.

Если собственником коммерческой недвижимости является физическое лицо, рекомендуется зайти на сайт мирового суда, а также суда общей юрисдикции по месту регистрации продавца и удостовериться в отсутствии судебных споров по поводу объекта приобретаемой недвижимости или аналогичных объектов с участием продавца. Для получения информации о судебных разбирательств продавца-организации, следует воспользоваться картотекой на сайте Арбитражного суда.

Также следует внимательно изучить финансовое состояние продавца (наличие кредиторской задолженности, соблюдение им обязательств по их погашению и т.д.) с точки зрения существования риска возбуждения в отношении продавца процедуры банкротства и признания его банкротом. В лучшем случае сделка просто не состоится.

Однако если вскоре после сделки инициирована процедура банкротства, сделка может быть классифицирована как подозрительная или как оказание предпочтения одному из кредиторов и оспорена.

Также необходимо проверить наличие у продавца крупных долгов. Сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у продавца имеется просроченная кредиторская задолженность, существует вероятность, что кредиторы обратятся с исковым заявлением в суд и на недвижимость продавца будет наложен арест. При этом полученные от покупателя денежные средства могут быть направлены кредиторам в счет погашения обязательств в судебном порядке.

В последующем, в случае отсутствия иного имущества для удовлетворения требований кредиторов, взыскание может быть обращено на интересующий вас объект недвижимости, который будет выставлен на торги.

В обозначенной выше ситуации покупатель не получает ни возврата уплаченных денежных средств, ни недвижимости.

  • Поиск