Стрит-ритейл в новостройках Москвы: куда смотреть инвестору в 2026 году
Пока рынок жилья тормозит из-за высокой ключевой ставки, коммерческие помещения на первых этажах новых ЖК продолжают привлекать частных инвесторов. По итогам 2025 года объём инвестиций в стрит-ритейл Москвы вырос на 10% и достиг 873 млрд рублей. Это не случайность — за цифрами стоит понятная логика.
Почему именно новостройки
Новые жилые кварталы — это гарантированный трафик с первого дня заселения. Операторы начинают рассматривать площади за полгода до ввода ЖК в эксплуатацию, стремясь застолбить перспективные места. Кто занимает помещения в первую очередь? Активнее всего ищут площади операторы общепита — кафе, пекарни, пиццерии. В московских новостройках массового сегмента они занимают от 30 до 50% всех площадей.
Следом идут аптеки, алкомаркеты и ПВЗ — арендаторы, наименее чувствительные к экономическим кризисам и кризисам платёжеспособности.
Что с доходностью
Средняя доходность стрит-ритейла по итогам 2025 года — около 9,5% годовых. Это сопоставимо с депозитом, но с одним принципиальным отличием: сам актив растёт в цене. При грамотном входе на стадии строительства итоговая доходность существенно превышает ставки по вкладам.
Главный риск 2026 года
Дефицит качественного предложения. Объём нового предложения в сегменте в 2025 году снизился на 9%. Итог — растущая конкуренция за хорошие помещения и давление на цену входа. Выигрывают объекты с правильной планировкой, нормальной инженерией и возможностью быстро адаптироваться под арендаторов быстрого оборота.
На что смотреть при выборе объекта
Три критерия, которые я проверяю в первую очередь:
Трафик — не менее 300–500 человек в час мимо витрины. Электрическая мощность — не менее 0,3 кВт на 1 кв. м: без этого общепит и продуктовые не войдут. И этаж — только первый, с отдельным входом с улицы. Подвалы и вторые этажи в 2026 году становятся неликвидом.
Главное — смотрите не на престиж района, а на плотность заселения и пешеходный маршрут от метро или остановки до дома.
Вывод
Стрит-ритейл в новостройках Москвы — один из немногих форматов, который одновременно даёт арендный доход и рост стоимости актива. Но только при правильном выборе объекта. Если рассматриваете покупку коммерческого помещения в новом ЖК — напишите, разберём конкретный вариант.
